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    干貨滿滿!北京房產交易必看知識點全列好了!
    來源:樂居買房2023-10-30 16:18:38

    9月初,北京官宣“認房不認貸”,購房者對北京購房的關注度有所回升,并期待是否會有更多樓市政策的放松。樂居邀請天貓好房依米同創,梳理了北京當前購房必看知識點,方便購房者參考對照。

    一、北京二手房交易流程

    二手房交易流程根據買方的付款方式,可以分為兩大類,一是全款買房二是貸款買房(貸款買房又可分為商業貸款買房和公積金貸款買房)

    全款買房的基本流程具體如下:

    貸款買房基本流程如下

    二 、銀行貸款政策

    北京市個人住房商業性貸款的政策是什么

    基點(BP),萬分之一的意思,0.01%。每個銀行會在LPR利率的基礎上增加BP,具體增加多 少根據各個銀行自己的內部指標而定。在住房商業貸款中,銀行執行的商業貸款利率形成機制為: 商業貸款利率=貸款基礎利率(LPR)+基點(BP)。


    2023年9月1日起,北京執行“認房不認貸”政策。該政策只適用于商業貸款,公積金貸款仍按“認房認貸”政策執行。

    01以家庭為單位進行核查

    02認定首、二套的標準

    03商貸、公積金貸款認定情況


    01、以家庭為單位進行核查

    以家庭為單位,是指不僅審核主貸人名下房貸情況,還要審核主貸人家庭成員情況。

    家庭成員,是指夫妻雙方及未成年子女,成年子女不能計算在內。未成年子女的判定標準,主要看有沒有年滿18周歲。

    以名下房屋套數為例,主貸人在京名下有1套住宅,其未成年兒子在京有1套住宅,以家庭為單位審核,家庭名下共2套住宅。


    02、認定首套、二套的標準

    使用住房貸款買房,商貸和公積金貸認定“首二套”的標準不太一致。

    1.商業貸款“認房不認貸”

    “居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當地名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策?!弊》康姆秶ń洕m用房、已購公房、商品住房、平房,不包括商業用房、辦公用房。

    2.公積金貸款“認房認貸”

    以家庭為單位進行審核,認北京名下的房,認全國范圍內的住房貸款記錄,包括商貸和公積金貸,不論貸款是否結清,都算貸款記錄。

    注意:

    貸款購買的房屋是商業或辦公用房,不計算貸款記錄;以住房為擔保物,完成的抵押消費貸或者二抵押經營貸,不計算貸款記錄。

    ●特殊情況

    2017年3月24日之后,借款人離婚不滿一年且未再婚的,申請貸款時,無論是否有貸款記錄或有無住房,認定為二套。


    03、商貸、公積金貸款認定情況一覽

    1. 稅費政策

    二手房涉及的稅費主要有:契稅、增值稅及附加(教育費附加、城市維護建設稅、地方教育費附加)個人所得稅、印花稅、土地增值稅、土地出讓金、不動產登記費等。

    契稅

    ①契稅,是指在土地、房屋權屬發生轉移時,對產權承受人征收的一種財產稅

    目前北京契稅的征收比例如下:

    估算公式為:契稅=網簽價*稅率

    注意:此為估算公式,準確的公式還與最低過戶指導價、增值稅有關。


    ②增值稅及附加

    增值稅是以不動產在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。

    增值稅附加城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱

    在二手房交易中,我們通常說的繳納增值稅,是繳納“增值稅+增值稅附加”,影響該稅種額的因素有五個:

    1、出售人性質,個人或非個人;

    2、房屋性質,住宅或非住宅,普通住宅或非普住宅;

    3、房屋持有年限,滿五、滿二等;

    4、房屋原值(有或無) ;

    5、核定價格與網簽價格比較。核定價又稱過戶指導價,它是由當地稅務部門確定的。

    當出售人為個人,交易房屋為普通住宅,房屋持有年限滿二,三個條件同時滿足,可以免征增值稅及附加。

    若有一個條件不滿足,則需要按照下列公式計算繳稅

    ③、個人所得稅

    個人所得稅,是指對本國公民、居住在本國境內的個人財產轉讓取得的所得和境外個人來源于本國的財產轉讓所得征收的一種所得稅

    個人所得稅優惠政策:

    1、只有滿足下列條件時,個人所得稅才會按全額征收,稅率1%:

    (1)交易房屋為住宅:

    (2)無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票或契稅減免通知單;

    (3)房屋持有年限不滿5年或非售房家庭在京唯一住房

    2、只有同時滿足下列條件時,個人所得稅才會享受免征:

    (1)交易房屋為住宅

    (2)房屋持有年限滿5年:

    (3)交易房層是售房家庭在京唯一住房

    計算公式如下:

    附:

    依米憑借卓越的企業文化,經過4年的發展,探索房產金融服務平臺的新路徑、新模式、新方法。涵蓋房產交易簽后服務、房產交易金融服務、金融機構助貸業務三大業務板塊,為廣大客戶提供專業、便捷、透明和個性化的一站式服務。深耕北京市場4年間獲得了經紀機構、銀行、c端客戶的好評,在二手房交易金融服務中具有很高知名度。

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    樓盤點評

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